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3 Gründe, warum die Preise für Bestandswohnungen so stark gestiegen sind und warum sich eine Investition dennoch lohnt.

Auf dem Immobilienmarkt hat sich 2020 viel getan. Die Preise sind enorm gestiegen,

sowie die Gerüchte einer drohenden Immobilienkrise und die Frage der Investition.

Drei Themen, die für kontroverse Diskussionen sorgen und mit steigendem Interesse

verfolgt werden. Nach dem Jahr 2020, steht bei einigen die Frage im Raum, ob

Immobilien im Jahr 2021 eine sichere Investition für die Zukunft bieten. Der

Preisanstieg lässt viele zweifeln. Warum steigen die Preise weiterhin? Soll in eine

Neuwohnung oder Bestandswohnung investiert werden? Warum lohnt sich eine

Investition in eine Bestandswohnung?

Von Arkadi Belocerkov

 

Arkadi Belocerkov gilt als Experte in der Immobilienbranche und berät Kunden bei Investitionen in Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern. Für ihn hat der anhaltende Anstieg der Immobilienpreise drei entscheidende Gründe.

 

A- und B-LagenArkadi Beloc

 

Eines der wichtigsten Kriterien für die preisliche Einschätzung und Entwicklung einer Immobilie ist zweifelsohne die Lage. Dabei wird unter anderem die regionale Lage einer Immobilie sowie deren Mikrolage beziehungsweise die nähere Umgebung für die Bewertung einbezogen. Wichtige Faktoren für die Standortanalyse sind beispielsweise die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Ausprägung und Struktur von Gewerbegebieten aber auch Parkmöglichkeiten. Wurden alle Faktoren analysiert, kann die Immobilie grob in die Kategorien A-Lage oder B-Lage eingeteilt werden. Belocerkov beobachtet, dass insbesondere die Preise von Immobilien in B-Lagen kräftig anziehen. Den Grund dafür sieht er darin, dass A-Lagen, wie beispielsweise Geschäftslagen in der Innenstadt mit hoher Besucherfrequenz, mittlerweile für die meisten Nachfrager nur noch schwer zu finanzieren sind. Gleichzeitig ermöglicht die steigende Beliebtheit von Homeoffice und Telearbeit, dass Mieter die teuren A-Lagen verlassen können und in günstigere B-Lagen ziehen, was aufgrund der erhöhten Nachfrage wiederum zu Preissteigerungen führt. Für Mehrfamilienhäuser in B-Lagen prognostiziert Belocerkov deshalb, dass diese deutlich im Preis steigen werden.

 

Bestandsimmobilien und Neubauten

 

Da in den vergangenen Jahren insbesondere A-Lagen bessere Gewinne pro Quadratmeter versprachen, wurden vor allem hier Neubauten geplant und errichtet. Doch auch hier beobachtet Belocerkov, dass deren Preise stark stagnieren und zumindest einen Dämpfer erlitten haben. Er erklärt, dass Neubauten in A-Lagen für viele Kleininvestoren und Privatkunden nur selten finanzierbar sind, weshalb diese vor Investitionen in A-Lagen vermehrt zurückschrecken. Gegenläufig dazu, zeichnen sich vor allem hohe Investitionen in Bestandsimmobilien in B-Lagen ab. B-Lagen versprachen lange Zeit weniger starke Renditemöglichkeiten, weshalb Investitionen hier bislang zurückgehalten wurden – ein Trend, der sich nun laut Belocerkov wendet. Neubauten sind in B-Lagen jedoch noch relativ selten, weshalb insbesondere die bereits vorhandenen Bestandsimmobilien für Kapitalanleger attraktiv werden. Eine Investition in eine Bestandsimmobilie, so Belocerkov, kann sich also

schon deshalb lohnen, da diese im Moment besonders gefragt sind und deren Wertsteigerung als relativ sicher gilt. Der Immobilienexperte verweist jedoch auch auf die steigende Nachfrage nach Neubauten in B-Lagen, weshalb Investoren diese unbedingt für eine etwaige Kapitalanlage in Betracht ziehen sollten.

 

Geringe Investmentalternativen und Niedrigzins

 

Gleichzeitig sieht Belocerkov den Grund für die gestiegenen Immobilienpreise darin, dass nur noch wenige attraktive Alternativen für die Geldanlage existieren. Das klassische Sparbuch oder Anleihen bieten aufgrund extrem niedriger Zinsen nur geringe, teilweise gar keine Rendite. Die Anlage am Aktienmarkt hingegen sei für immer mehr Investoren zu volatil und chaotisch. Der Einstieg in neuartige Investmentmöglichkeiten, wie Kursgewinne aus den turbulenten Kryptowährungen zu erzielen ist wiederum zu spekulativ beziehungsweise fehlt es hier vielen Investoren an der nötigen Erfahrung. Viele Anleger entscheiden sich deshalb für Investitionen in Immobilien, da deren Wertsteigerung als relativ sicher gilt und dazu die Möglichkeit bietet, passiv Einkommen zu generieren. Doch auch hier kann Belocerkov beobachten, wie Investitionen in A-Lagen für viele Investoren schwer finanzierbar sind und diese deshalb vermehrt zu Investitionen in B-Lagen oder sogar C-Lagen greifen. Für Belocerkov ist der Mangel an attraktiven Investmentalternativen der dritte Grund, warum man weiterhin mit Preissteigerungen im Bereich von Mehrfamilienhäusern rechnen kann und sich Investitionen hier besonders lohnen können.

 

Vom Niedrigzins profitieren

 

Doch der Niedrigzins bietet laut Belocerkov auch für Investoren Chancen. Da die Geschäftsbanken ihren Zinssatz u.a. am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank orientieren müssen, sind auch die von Geschäftsbanken angebotenen Zinskonditionen für viele anstrebenden Immobilieneigentümer relativ günstig, so dass diese bei der Fremdfinanzierung einer Immobilie durch den Niedrigzins profitieren können. Belocerkov verweist außerdem auf den starken Anstieg der aggregierten Geldmenge in den letzten Jahren. Er sieht hier eindeutige Indizien dafür, dass die Teuerungsrate mittel- bis längerfristig steigen wird und durch inflationäre Prozesse, Schulden ‚günstiger‘ abbezahlt werden können. Für ihn ist die Entscheidung, eine Immobilie mit etwa 80% Fremdkapital und 20% Eigenkapital zu finanzieren deshalb durchaus rational, sollte jedoch nach der eigenen Risikobereitschaft abgewogen werden.

 

Die aktuelle Situation ausnutzen

 

Die Kombination aus überteuerten A-Lagen und attraktiven B-Lagen, wenig sicheren und lukrativen Investmentmöglichkeiten sowie der anhaltend niedrige Zinssatz machen Investitionen in Immobilien weiterhin zu einer lohnenswerten Kapitalanlage. Gleichzeitig verspricht eine anhaltend hohe Nachfrage nach Neubauten und Bestandsimmobilien, insbesondere in B-Lagen, zukünftige Wertsteigerungen. Nicht nur institutionelle Investoren, sondern auch Kleinanleger oder Verbraucher mit dem Wunsch nach einem Eigenheim können im Moment zusätzlich von günstigen Finanzierungsoptionen profitieren – eine Möglichkeit, die man nach Belocerkov unbedingt in Betracht ziehen sollte, damit der Schritt zur wohnlichen Unabhängigkeit oder Portfoliodiversifikation gelingt.